房地产税改革试点来了,对楼市长期影响有限

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一向被视为房地产调控长效机制最后的“核武器”——房地产税,终于登上一级新台阶。

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。据媒体援引有关负责人的说法,财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案),按程序做好试点各项准备工作。

该消息一出,瞬间登上热搜榜。这已经不单单关乎房地产行业的未来,还是与所有有房人的未来息息相关的政策。

从2013年11月,十八届三中全会首次提出“加快房地产税立法并适时推进改革”开始,到2015年8月,房地产税被列入全国人大立法规划,再到2016年1月,《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施,房地产税改革在中国已经酝酿多年。

作为财税体制改革的一部分,房地产税具有“重交易、轻持有”的特点。其中“重交易”是指开发建设环节贡献的土地出让金,涉及土地增值税等税种,另外在房产交易环节涉及增值税、契税等6个税种,对地方财政贡献较大,而“轻持有”则是保有环节2个税种只对非居住用房征收,税收贡献较低。因此,房地产税被普遍认为具有调节税收、抑制投资投机性炒房的作用。

外界甚至开始传出“房产税一出泡沫必破”,以及“房产税出台,租金必然跳涨”等言论。事实真的如此吗?当房地产税开始进入实施层面,市场真的会遭遇巨大冲击吗?

房产税到房地产税

在弄清“房地产税”将带来哪些影响之前,首先要先了解该税种在中国的发展历程。

早期,它还叫“房产税”,我国现行的房产税1986年开始征收,属于“小众税种”,其征收范围较窄,对象是营业用房,是以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税。2020年全国房产税收入3000亿元,仅占地方公共财政收入的1.7%。

现在,它叫“房地产税”,是一个综合概念。在安信证券看来,狭义口径的“房地产税”为保有环节税种,针对房子和土地征收,近似于房产税和城镇土地使用税的整合;广义口径的房地产税,除保有和交易环节外,还包括房地产开发建设环节的税收,如土地增值税、企业所得税等。

此次试点地区的房地产税征税对象扩大为居住用和非居住用等各类房地产。不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

据悉,很多发达国家都在征收房地产税。根据OECD测算,2018年OECD国家保有环节税收占GDP比重平均为1.9%(中国2020年为0.5%),其中法国、英国、加拿大、韩国、美国分别高达4.1%、4.1%、3.9%、3.1%和3.0%。作为地方政府的主力税种,以美国为例,2019年州和地方政府房产税收入5770.1亿美元,占财政收入的20%左右,房产税主要用于公共服务开支,如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育等。

虽然我国很早就提出房地产税的相关概念,却没有将其作为主力税种,前些年两会上的表态都是“稳步推进房地产税立法”,隔靴搔痒,但今年不同,4月份,财政部将提法调整为“积级稳妥推进房地产税立法和改革”;5月,财政部等四部委召开房地产税改革试点工作座谈会;10月,习总书记发表重要文章《扎实推动共同富裕》,指出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好作试点工作”。

信号已经非常明显,炒房客开始陷入恐慌,投资者也在焦虑观望,刚需和改善的客群更是困惑这是否还是购置房产的时机。

房地产税影响几何?

这场房地产税的改革究竟对中国楼市能产生怎样的影响,其实在十年前的试点工作中就能看出端倪。

2011年,上海、重庆两地开始对个人住房征收“房产税”。不同的是,上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收等。2020年,上海、重庆房产税收入198.7亿元、71.7亿元 ,仅占地方财政收入的2.8%、3.4%。

从沪渝试点经验来看,短期对市场预期形成较大冲击,成交量下滑但价格变化不显著,但交易量价长期由住房供求基本面决定,在供不应求的市场房产税影响微乎其微。

尽管本轮房地产税试点与沪渝房地产税有明显的不同,但平安证券分析指出,房地产税出台短期或对楼市有一定冲击,不过冲击大小受免征范围、边际税率等影响,后续仍需持续关注各地具体试点方案,且从中长期来看,房地产税出台并未改变区域楼市趋势。

今年以来,个人住房贷款规模进一步趋紧,退一万步说,在当前情形下,房地产税对需求的影响非常小,房地产税对交易市场的影响是通过影响超额住房持有成本,从而影响二手房市场的供应。贝壳研究院挑选了部分典型城市进行测算,结果显示,房产税并不会显著影响深圳、西安和重庆等城市超额住房持有意愿,但会影响济南、青岛和长沙这样的城市超额住房持有意愿。

在供不应求的市场,如深圳、西安和重庆二手房市场,即便出现超额住房持有人出售的情况,由于卖方议价能力更强,城市的总交易额也将会增加。青岛、济南和长沙处于供过于求或供求平衡状态,买方议价能力更强,这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。换句话说,无论是什么时候,在什么政策环境下,经济运行的基本规律不会被颠覆,市场更多受到供需等区域基本面因素影响。

从另一个层面看,提高直接税比重是中国税制改革的重要方向之一。房地产税作为直接税,既能丰富地方财政收入来源,还能调节收入分配,推动共同富裕。政府的目的是让楼市平稳健康发展,房地产税立法改革不应该、也不可能成为制造市场恐慌情绪的源头。

平安证券认为,此次人大常委会明确授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,符合此前政策基调,不仅有助于解决房地产税立法环节多、周期较长问题,亦能通过地方试点为全面开征提供经验总结、避免政策“一刀切”带来不合理、不公平现象。考虑试点期限为五年,后续经验总结等,预计全面开征仍需时日。

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